Quando l’assemblea condominiale prende una decisione, non sempre tutti i condòmini sono d’accordo. Ma chi ha davvero il diritto di impugnare una delibera che ritiene ingiusta o illegittima?

La questione è regolata dall’articolo 1137 del Codice Civile e recentemente ribadita dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 4301 del 19 febbraio 2025.

Chi può impugnare una delibera condominiale?

L’articolo 1137 del Codice Civile stabilisce che solo alcuni soggetti possono impugnare le delibere assembleari annullabili:

• I condòmini assenti (ossia coloro che non hanno partecipato alla riunione);

• I condòmini dissenzienti (ossia coloro che erano presenti ma hanno votato contro);

• I condòmini astenuti (ossia coloro che erano presenti ma non hanno espresso voto).

Diversamente, chi ha partecipato all’assemblea e ha votato a favore della delibera non può successivamente impugnarla. Questo principio è stato confermato dalla Cassazione con la sentenza n. 5611 del 2019 e ribadito nella recente sentenza del 2025.

L’importanza del rispetto dei termini

Chi intende impugnare una delibera ha un limite di tempo ben preciso: trenta giorni dalla comunicazione della decisione o dalla data dell’assemblea (se era presente). Se l’azione viene proposta oltre questo termine, il condominio può eccepire la decadenza, ma deve farlo tempestivamente in giudizio. Questo principio è stato confermato da diverse sentenze della Cassazione (tra cui la n. 24422/2016 e la n. 8449/2008).

Interesse ad agire e vizi della delibera

Per impugnare una delibera, il condòmino deve avere un interesse concreto e attuale. Tuttavia, la legge distingue due casi:

Violazioni sostanziali (es. decisioni che ledono i diritti di un condòmino): in questo caso, l’interesse ad agire deve essere dimostrato.

Vizi formali (es. errori nella convocazione, nelle maggioranze richieste o nell’ordine del giorno): l’impugnazione è possibile senza necessità di dimostrare un interesse ulteriore, purché sia rispettato il termine dei trenta giorni.

Le delibere non impugnabili

Non tutte le decisioni dell’assemblea possono essere impugnate. Ad esempio, non è possibile contestare:

Le delibere meramente preparatorie o interlocutorie, che non producono effetti immediati.

Le situazioni in cui l’assemblea non ha deliberato nulla, lasciando la questione aperta.

Conclusione

L’impugnazione di una delibera condominiale è un’azione che deve essere attentamente valutata, rispettando i requisiti di legittimazione, i termini previsti e la distinzione tra vizi formali e sostanziali.